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デュイスブルク市の住宅会社ゲバッグも「半端ない」

 サッカーでは、ワールドカップ「コロンビア戦」で最優秀選手に選ばれた大迫選手を褒め称える「大迫半端ないって」という言葉が流れている。一方、デュイスブルク市の住宅会社ゲバッグは、"Keine halben Sachen"、つまり「半端ない」というタイトルで180ページの冊子を発行した。ニュースで発行が報道されたのは3月末だが、私が知ったのは数日前で、早速その冊子をダウンロードした。

 ゲバッグは、デュイスブルク市の子会社である。だから、ゲバッグの住宅は、日本流に言うと「デュイスブルク市営住宅」のようなものだが、独立した会社なので、住宅建設以外のことも行える。そのゲバッグは、4年前に倒産寸前に追い込まれた。原因は、都心近くの美術館拡張工事に巻き込まれたことにある。

旧製粉工場のサイロの上に展示室を追加する拡張工事の完成予想図。設計はスイスの建築家(Der Westen紙より)。その後、増築位置がサイロ手前に変更され、2019年末のオープンが予定されている。
 当時、ゲバッグは住宅以外の物件にも手を出しており、政治の影響を受けやすかった。デュイスブルク市の都心近くにある製粉工場が閉鎖された後、市が建物を購入して改造し、1999年に現代美術館"キュプファーミューレ"としてオープンした。しかし、旧工場であるため、展示の場所が狭い。そこで、右の写真のようなユニークな屋上展示室の増築が計画され、2009年に着工された。このニュースを読んだ当時、「増築部が不安定に見えるが、本当に建築されるのだろうか」と感じたことを覚えている。住宅とは関係ない工事だが、ゲバッグが担うことになった。

 工事は当初は順調に進んだが、少し経過した頃、「経費が予想より膨張した」というニュースが流れてきた。ゲバッグには、追加費用を負担する義務を引き受けていた。当初の予算は2000万ユーロだったが、それが3300万、4800万と増加し、ゲバッグを苦境に追いやった。これほど状況を悪化させたのが、「溶接工事の手抜き」である。溶接工事を受注した会社は、必要な溶接報告書を工事管理会社に提出せず、管理会社がおかしいと感じ始めた頃に倒産した。その後、溶接作業員から手抜き工事の内部告発があり、別の溶接会社に依頼して調査したところ、意図的としか考えられない手抜き工事で、溶接部分を全てやり直す必要があることがわかった。こうして工事は中断され、ゲバッグは泥沼にはまり込んでいった。

 最終的にゲバッグは、それまでに生じた損失4000万ユーロを補償した上で、工事から手を引くことになった。当時のゲバッグ首脳陣は退陣し、しかも会社から損害賠償を請求されている。ゲバッグは、補償額を捻出するため住宅を売却し、所有戸数が約1万4000戸から1万2200戸に減少と、痛すぎる結果になった。失敗に懲りたデュイスブルク市は、このような経験を繰り返さないことを誓い、2014年に新社長の下で生まれ変わった。新社長ヴォルトマイヤーは44歳で、ドルトムント市の住宅子会社ドゲボの運営にナンバー2として当たっていた。

 新社長は、本業である住宅に集中し、必要な投資を行い、5~10年で黒字化を目ざすという方針を発表した。当時、ゲバッグは本業である住宅の賃貸で10%近い空き家をかかえ、四苦八苦の状況にあった。空き家の一因は「住宅改修の遅れ」である。広くいろんな分野に手を出したため、本業がおろそかになっていたわけである。今後は、州の補助金などを積極的に活用し、滞っていた住宅改修を進め、物件によっては取り壊して改築し、あるいは新築も行う。この方針は、2015年から実施に移された。

 そして3年が経過した。新社長の下で、ゲバッグはこの3年間に約900戸の住宅を改修しただけでなく、13件の新築プロジェクトと、10件の宅地開発を行った。その効果で空家率が5%とかつての半分に減少し、収入を増加させ、5~10年先と思われていた黒字化を2017年に達成できた。そこで、これらの改修プロジェクト35件と、新築と宅地開発プロジェクトを紹介するために冊子が作成され、"Keine halben Sachen"、つまり「半端ない」というタイトルがつけられた。わずか3年間で黒字に転換できた背景には、2015年秋にシリアなどから大量の難民が押し寄せ、その収容に多数の住宅が必要となった事情もある。この「神風」が吹かなければ、5年はかかっていたかもしれない。

 冊子はドイツ語で書かれているが、写真が多いので、ドイツ語がわからなくても楽しめると思う。このリンクをクリックするとpdfが出てくるので、興味のある方は読んでみてほしい。pdfでは90ページだが、2ページから89ページまでが左右見開きになっていて、計178ページになる。
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| 人口減少や住宅 | 18:08 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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新たなアスベスト発見で「白い巨人」爆破が大幅延期へ

 春に、「白い巨人」1棟目の爆破が9月3日に決まったことを伝えたが、それが大幅に延期されることになった。延期の原因は、新たなアスベストの発見である。これまで行っていた調査が不十分だったことは確かだが、単純に「見落としていた」ということではない。アスベストの探索技術が向上し、それを適用して再調査した結果、新たに発見されたのだそうである。

新たなアスベストの発見で作業が中断している、爆破予定の「白い巨人」。(Der Westen紙より)
 これまで行われてきた爆破準備は、2年前に提出された報告書に基づくものであった。その後、新たなアスベストの分析規定と、その分析手続きがつくられた。そこで、念のために再調査を行った結果、これまでアスベストがないと思われていたパテにもアスベストが混入されていることがわかった、ということである。これからアスベストの除去方法を検討し、除去作業を実施した後に爆破されるので、早くても来年になる、ということである。

 もちろん、この問題はデュイスブルクの「白い巨人」に限られず、ドイツ全土で起きている。他都市でも、解体作業が中断した高層ビルがあり、問題になっているそうだ。逆に言うと、過去には、アスベストを含んだパテが残っている建物を爆破した可能性があるわけで、少し気味が悪い。

 市にとっては、建物取り壊しの費用が増加することも、頭が痛い。州が取り壊し費用の80%を補助することになっていたが、今後発生する追加費用については、州との再交渉が必要になる。この点で微妙なのが、5月中旬に行われた州議会選挙の結果、州政権が、SPD(社会民主党)と緑の党の連立から、CDU(キリスト教民主同盟)とFDP(自由民主党)の連立に転換する見通しになっていることである。まだ連立協定の交渉中だが、ルール地方を、SPD政権時代のように優しい眼で見てもらうことは期待できない。近年、ルール地方に州と連邦から多額の補助金が流され、「白い巨人」の取り壊しもようやく動いたという経過がある。動き始めた工事が止まってしまうことはないと思うが、いろいろ紆余曲折が生じる恐れがある。とにかく、「白い巨人」は、今後も多くの話題を提供すると予想される。

| 人口減少や住宅 | 23:04 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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「白い巨人」の爆破日程が9月3日(日曜)に決定

 以前からこのブログで伝えてきたデュイスブルクの「白い巨人」で、昨年から準備が進められていた320戸を有す棟のひとつ(図のE棟)を爆破する日程が、この9月3日(日曜日)に決定した。爆破するには、周辺住民の避難や、店舗の閉鎖が必要となる。土曜日の夕方に行うことも可能だが、ドイツでは店舗は原則的に日曜日の営業が認められていないので、その日曜日にゆっくり爆破することになったのであろう。

デュイスブルク西部にあるスクラップ不動産「白い巨人」6棟の配置。今回爆破されるのはE棟で、次がB棟の予定である。

 もっとも、「ゆっくり爆破する」とは行っても、実際に爆破にかかる時間は20秒ほどだそうである。その20秒のために、昨年から準備が進められてきており、健康に問題のあるアスベスト板の除去も含まれている。爆破を担当するのは、これまで準備を進めてきた会社ではなく、世界中で建物の爆破を行っている専門の会社だそうである。

 日程の決定を受け、デュイスブルク市のリンク市長は現地で会見を行い、遂にスクラップ不動産の一つが消えることと、跡地に植樹を行うことを発表した。周囲ではショッピングセンターや医療センターの計画も進んでおり、地区の改善にはずみがつくと期待されている。

| 人口減少や住宅 | 17:13 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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デュイスブルクの「白い巨人」で爆破の準備が進む

 いよいよデュイスブルク最大のスクラップ不動産「白い巨人」の1棟が消える日が近づきつつある。昨年の春には、「爆破は行われない」と説明されたが、その後に方針が変わり、爆破されることになった。まず下の図の「E棟」が来年夏に爆破され、その後に「B棟」も続くものと思われる。すでに爆破を担当する業者はRebuild-Ing社に決定し、11月に入ると、約20秒かかるという爆破作業の説明も行われた。

デュイスブルク西部にあるスクラップ不動産「白い巨人」6棟の配置。まずE棟が爆破され、次がB棟の予定。

 こうして、12月に爆破の準備作業が始まった。まず行われたのが、E棟の東側にある地下駐車場の取り壊しで、同時に爆破作業を紹介するホームページも設置された。残念ながら説明はドイツ語だけだが、写真や映像が提供されている。そこにある写真の1枚が、下である。この写真は、地下駐車場の取り壊し状況を12月6日(火)に撮影したもので、D棟の北から北方向を見ている。

E棟を爆破する準備として、地下駐車場の取り壊しが進む。左に見えているのが、取り壊されるE棟である。(出所:http://www.diesprengung.de/)

 現在の建物重量は6万5千トンあるそうだが、これから内装などが取り外され、2万5千トンとスリムにしてから爆破される。もちろん、危険なアスベストは、慎重に取り外される予定である。

 爆破が行われるXデーが決まるのは、来年初めだそうである。周囲の店舗が閉まっている土曜日の夕方か日曜日になるそうだが、多数の見物客が来ることだろう。5万人以上が見物に来た例もあるそうだが、「白い巨人」が建つ地区へは鉄道ではアクセスできず、公共交通はバスだけなので、記録更新は無理ではないかと思われる。もちろん、私も日程が合えば見てみたいが、意外にあっけなく終わるはずなので、無理はしないつもりだ。

 なお、ユーチューブで検索すると、ドイツ語の説明しかないが、住棟の周辺や内部(紹介されているのはE棟でなくB棟)、取り壊しの準備作業や、周辺都市にある同じく「白い巨人」というニックネームの16階建て住棟を爆破する6年前の映像が見られるので、紹介する。

| 人口減少や住宅 | 16:35 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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4階建て集合住宅に改修でエレベーターを設置

改修でエレベーターが設置された4階建ての集合住宅。(2016年撮影)
 デュイスブルクの南西部で、4階建ての集合住宅に、改修でエレベーターを設置した例を見てきたので、紹介したい。日本では「集合住宅」というと5階建て以上が普通で、5階建てにはエレベーターがないのが通例である。たとえば福島県営住宅では5階の入居状況が4階以下より悪く、県はエレベーターの設置に努力してきた。ドイツでも人口高齢化に対応するため設置が進められているが、まだ「4階建て集合住宅の改修で設置」した例は知らなかったので、地図を片手に現地を訪問してきた。普通の場合は建物の入口(玄関側)にエレベーターが設置されるが、ここは「入口は建物北側、新設したエレベーターは建物南側」であることも興味を引いた。

 この住宅があるのはデュイスブルクの都心からライン川を渡った「ラインハウゼン」という地区で、同じタイプの住宅が5棟並んでいる。初めて改修を行ったのは一昨年で、その評価が良かったので、昨年、2棟目を行った。それがこの写真の住宅で、入居開始は今年の2月だそうである。最も気になっていたのが、エレベーターに外部から直接入れるようになっている点である。近づいてみたところ、予想通り「鍵穴」があった。

 ちょうど建物から出て来た男性がいて、「何かわからないことでも?(英語に訳すと"Can I help you?")」と話しかけてきた。それで、鍵がどうなっているのか聞いてみた。各世帯に鍵が配布されており、皆使える、ということだった。こういう場所に東洋人が来るのは珍しいためか、「どこから来たのか。居住者か、旅行者か」と尋ねられたので、日本からエレベーターを見に来たと説明した。すると、彼は意外なことを質問した、「日本にはエレベーターはないのか」と。「あるが、4階建てにつけられた例は知らない」と説明し、何とか納得してもらった次第である。

 この住宅を所有しているのは「ラインハウゼン住宅連盟」という住宅組合で、100年近い歴史を有す。最近は住宅のバリアフリー化や断熱などの質的向上に力を入れており、道路の反対側にある5階建ての集合住宅は、数年前に改修を終えている。最近は、戦争直後に建設し、間取りも古くなった建物を取り壊して新築する事業にも取り組んでいる。この4階建て住宅の場合は、規模が約100平米あるので、改修で対応したものと思われる。エレベーターを南側に設置したのは、改修費用を節約し、住宅をあまり狭くしないで済むからのようだ。8戸でエレベーターを1つ共同利用するのはもったいない感じもするが、快適に生活できることだろう。

| 人口減少や住宅 | 21:42 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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デュイスブルク市が遂に白い巨人2棟を入手、取り壊しへ

 白っぽい色の高層住宅の愛称である「白い巨人」のなかでも、とくに有名なのがデュイスブルクにある。以前も紹介したように、21階建て160戸の住棟が3棟、その倍の320戸の住棟が3棟の計6棟が並び、全体で1,440戸と、壮観である。建設された1970年代は評判が良かったが、老朽化が進み、住宅余り時代の現在は、取り壊しが課題となっている。取り壊すには、市が所有権を入手することが前提となる。先週19日に行われた競売で、市は320戸の1棟を落札した(図のB棟)。同時に、7月末に同じ320戸のE棟を契約で入手していたことも、発表された。取り壊して公園にするという市の計画にとり、まずは順調なスタートである。

デュイスブルクのスクラップ不動産「白い巨人」6棟の配置。市が今回獲得したのはB棟で、E棟は少し前に入手していた。A棟は管理状況が良く、F棟は改修されて「赤い巨人」と呼ばれている。

 「白い巨人」のなかでも老朽化が最も進んでいるB棟は、「ドイツ最大のハト小屋」と揶揄されていた。改修して賃貸するとしても、取り壊して土地を売却するとしても赤字になる。それにもかかわらず、市以外に2つの業者が競売に参加し、値段のつり上げが行われたため、市は255万ユーロで落札することとなった。この価格はほぼ地価に相当するが、取り壊し費用が300万ユーロと見積もられているので、高い買物になった。これを可能にしたのが、このプロジェクトで市を背後から支援している州の存在である。財政赤字に苦しむデュイスブルク市単独では、絶対に無理な落札だった。

 それよりも驚いたのは、7月末に交渉で市がE棟を入手していたという事実である。そこには、「日本では絶対に無理だ」と考えられる、あるトリックの匂いがする。2010年頃、E棟の所有者は、市に買い取りを求めて交渉したが、当時は州の支援がなく、交渉は停滞した。防火改修を迫られていた所有者はしびれを切らし、2010年末に、改修費用を節約するため、残る入居者をC棟に移す等で空き家にすると発表した。こうして、2011年半ばにE棟も空き家となった。そのまま放置されるのかと思っていたら、実は2013年半ばに密かに売却された。購入したD社は「改修して賃貸する」と発表し、「住宅の需要がない」という理由で取り壊しを主張している市に、協力を要請した。さらに2014年3月には、改修工事の認可を申請した。そして、ここからが日本とドイツの違いである

 日本では建築確認申請が提出されると、35日以内に可否を決定しなければならない(建築基準法第6条)。しかも、申請先は建築を予定している市の建築担当でなく、民間の指定資格検定機関でいいので、所有者が「改修」を進めようと決意した場合、市は傍観するしかないだろう。一方、ドイツでは当該市に建築認可を申請しなければならず、決定までの日数はとくに規定されていない。大規模な建築物の場合は数ヶ月から半年程度かかるのが普通である。

 そして、この「白い巨人」E棟の場合、市は「検討中だが、まだ資料が全てそろっていない」とコメントするばかりで、いつまで経っても建築認可の決定は出されなかった。決定できない理由に関する詳しい説明は行われず、建築認可がないのでD社は工事に取りかかれず、時間だけが経過していった。

 そして、今回の「市が購入した」という発表である。行政が市民に対して有す力は、ドイツの方が日本より大きい部分もあるのではないか、私はそう思っている。なお、E棟の売買価格は、両者が公表しないと約束したため、明らかにされていない。噂によると、D社の購入価格は50万ユーロだったらしいので、損は出していないものと思われる。

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「白い巨人」の老朽化した地下駐車場で車の救出劇

 デュイスブルクで「白い巨人」と呼ばれている高層住宅群の問題で、市は一部取り壊しを目ざし、力を入れて取り組んでいる。しかし、まだ具体的な動きはなく、とくに空き家の棟では老朽化が進行している。そして今月初め、この「白い巨人」が全国から注目を集める出来事があった。注目を集めた場所は、高層住宅ではなく、最も東側の地下駐車場である。

老朽化した地下駐車場の入口。背後に見えるのは、空家となっている320戸の高層住宅。(2008年撮影)
 この地下駐車場は、以前から雨水が浸入し、老朽化が問題となっていた。しかし、当分、抜本的な改修を望めそうにはない、160戸の棟と、空家となっている320戸の大規模棟の共有だからである。小規模棟の側では改修したい気持ちがあり、資金を集めることも可能だろうが、大規模棟は誰が所有者かも分からない。雨水がたまる下層部は大規模棟に所属する。そこで、小規模棟の側は、応急的に下層に木材で支柱を立てる対策を行ったが、雨が降る度に、大規模棟に所属する下層を中心に、駐車場の老朽化が進行している。

 市は、崩壊事故が起きる前に、どこかの時点で駐車場を「閉鎖」しなければならないと考えていた。そして昨年10月に、翌月の2013年11月18日(月)正午に駐車場を「閉鎖」する、と決定した。決定が行われたのは閉鎖のほぼ1ヶ月前で、小規模棟の区分所有者に10月中に文書で連絡された。さらに、閉鎖前の金曜日には掲示も出されたので、ほとんどの者は車を外に出すことができた。ところが、1台の車が取り残されてしまったのである。

 こうなったのには、それなりの理由がある。車は夏に利用されるオープンカーで、所有するハイスターマンは外部の人である。彼は、冬の間、車を冷えない場所に置いておきたいと考え、地下にあるこの駐車場を借りることにした。車は10月末までしか走行できないので、10月下旬に車を入れ、休暇に出かけた。駐車場の貸し主が閉鎖の連絡を受けた時、ハイスターマンはすでに遠いところで休暇を楽しんでいて、戻って来てみると駐車場が閉鎖されていた、というわけである。

 もちろん、ハイスターマンは車を取り出そうと努力した。しかし、市は「健康と命に関わる危険があるので、誰も入らせることはできない」とつれない。車は来年6月に車検が来るので、それまでにどうかしなければならないと考えて弁護士に依頼したが、無理だった。

 この問題は、9月はじめに地元紙に取りあげられ、中旬過ぎには大衆紙で全国的に報道され、「ばかげたことで目立つ」ことを行った人に「今週の星」をプレゼントしているテレビ番組の知るところとなった。デュイスブルク市役所を不意打ちで訪れたテレビ局のチームは、建設・都市計画部門のトップを「今週の星」に選び、驚いた責任者は、カメラの前で「個人的に対処する」と約束した。

 こうして、10月1日に救出劇が実行された。2名の構造専門家、カメラマンとハイスターマンが駐車場に入り、「車を出すだけなら大丈夫だろう」という判断の下、車が救出された。本来なら、ハイスターマンはすぐに洗車し、車を運転したかったはずである。しかし、車は密閉して輸送できるトラックに乗せられ、テレビ局に直行した。こうして、埃だらけの車体が、全国に放映されたそうである。

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